L’Europa vive un paradosso strutturale che minaccia la sua competitività globale. Mentre il continente si propone come leader in sostenibilità, innovazione e digitalizzazione, le sue infrastrutture critiche immobiliari ed energetiche stanno affrontando un collasso silenzioso. Ciò che dovrebbe essere terreno fertile per il progresso tecnologico si è trasformato in un labirinto di permessi, carenza energetica e resistenza sociale. E il prezzo di questa contraddizione lo paga l’intera catena economica: dal consumatore finale all’investitore istituzionale, dalla startup di intelligenza artificiale all’operatore logistico.

Il mercato immobiliare europeo, tradizionale motore dell’economia e dell’infrastruttura digitale, sta vivendo una rottura strutturale. La crescente domanda di asset logistici e data center, alimentata dalla digitalizzazione accelerata e dal commercio moderno, si scontra con un’incapacità cronica di generare nuova offerta in aree strategiche (Prologis, 2024).

Anche con capitale abbondante, i progetti restano sulla carta. In mercati come Londra, Francoforte e Amsterdam, l’approvazione di un’iniziativa può richiedere oltre 15 anni. Questo non è urbanismo è paralisi istituzionale. Secondo Prologis (2024), l’Europa ha bisogno di oltre 150 miliardi di euro in nuovi sviluppi logistici solo per bilanciare l’offerta. Tuttavia, barriere normative, processi di autorizzazione lenti e resistenza sociale spingono l’industria lontano dai centri di consumo, soffocando innovazione e crescita.

Il processo di autorizzazione, che dovrebbe essere uno strumento di pianificazione e incentivo agli investimenti, è diventato un ostacolo sistemico. Invece di facilitare, blocca. Invece di proteggere, esclude. E l’impatto è brutale: progetti che potrebbero generare occupazione, ridurre le emissioni e migliorare l’efficienza urbana restano congelati per decenni.

La carenza è particolarmente critica nelle strutture di distribuzione urbana, come i centri Last Touch e City Distribution, che superano costantemente la crescita media degli affitti. Il valore pagato per immobili moderni riflette non solo una preferenza per la qualità, ma una necessità operativa urgente (JLL, 2023).

Ma se la crisi logistica è grave, il soffocamento energetico è ancora più allarmante. La rivoluzione digitale — alimentata da intelligenza artificiale, 5G e servizi cloud — ha generato una domanda esplosiva di data center. Nel 2024, le pre-locazioni hanno raggiunto i 702 MW, secondo il portale AssetPhysics (2024), rivelando una fame digitale in crescita esponenziale.

Tuttavia, l’infrastruttura elettrica europea non ha tenuto il passo. La carenza di energia e i ritardi nella catena di approvvigionamento spingono i progetti a scadenze di quattro anni, bloccando la crescita digitale di intere economie (CBRE, 2024).

L’Europa, entusiasta della digitalizzazione, ha trascurato l’espansione della propria rete elettrica, creando un collo di bottiglia strutturale che minaccia la sua leadership tecnologica. Con un’offerta limitata, i tassi di vacanza calano trimestre dopo trimestre. I proprietari di data center sono in posizione dominante, mentre le aziende tecnologiche accettano affitti più alti e contratti più rigidi per non stagnare. L’Europa è letteralmente in attesa di una connessione — e di una politica energetica all’altezza della sua ambizione digitale.

L’Olanda esemplifica questo futuro di blocchi strutturali. Il paese è diventato uno dei più difficili in cui costruire, risultato della convergenza di tre fattori: regolamentazione ambientale rigorosa, infrastruttura energetica sovraccarica e forte opposizione sociale. La crisi nazionale dell’azoto ha aumentato i costi e prolungato le approvazioni (Governo dei Paesi Bassi, 2023). La rete elettrica, satura, dovrebbe rimanere limitata per almeno un decennio. E il movimento “verdozing” resistenza locale all’impatto visivo dei centri logistici paralizza facilmente i progetti (Verdozing Movement, 2024).

La carenza ha un costo elevato. Costi logistici più alti penalizzano il consumatore. La limitazione dell’innovazione digitale minaccia la competitività. E la fuga di capitali e talenti verso mercati più agili è già iniziata. Gli sviluppatori che riescono a consegnare progetti tra permessi lenti, restrizioni energetiche e opposizione sociale catturano una quota crescente della domanda repressa e consolidano profitti duraturi.

Il mercato immobiliare europeo si è trasformato in un campo di battaglia dove l’esecuzione è il vero vantaggio competitivo. Chi non supera le barriere strutturali vedrà evaporare i propri piani, mentre gli asset esistenti, ben posizionati e funzionali, diventano fortezze di valore. In questo scenario, la rarità è potere e la consegna, leadership.

L’Europa deve scegliere: restare intrappolata nel nodo cieco della carenza o guidare la prossima rivoluzione digitale. Il futuro non sarà definito da chi ha più capitale, ma da chi riesce a trasformare l’ambizione in realizzazione. E questo richiede coraggio politico, visione strategica e capacità di esecuzione.

Riferimenti

ASSETPHYSICS. European Data Center Pre-Leasing Report 2024. Disponibile in: https://www.assetphysics.com/reports/europe-dc-preleasing-2024. Accesso: 25 set. 2025.

PROLOGIS. European Logistics Real Estate Demand Forecast. 2024. Disponibile in: https://www.prologis.com/europe/logistics-demand-forecast. Accesso: 25 set. 2025.

CBRE. European Data Centre Trends Q2 2024. Disponibile in: https://www.cbre.com/insights/reports/european-data-centre-trends-q2-2024. Accesso: 25 set. 2025.

JLL. Urban Logistics: The Rise of Last Touch Facilities in Europe. 2023. Disponibile in: https://www.jll.com/research/urban-logistics-europe. Accesso: 25 set. 2025.

GOVERNO DEI PAESI BASSI. Crisi dell’Azoto e Pianificazione Territoriale. 2023. Disponibile in: https://www.government.nl/topics/nitrogen. Accesso: 25 set. 2025.

VERDOZING MOVEMENT. Resistenza Comunitaria all’Espansione Logistica nei Paesi Bassi. 2024. Disponibile in: https://www.verdozing.nl. Accesso: 25 set. 2025.

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